海珠區房屋買賣合同糾紛律師 強制執行異議咨詢

廣州僅簽訂認購書，能對房屋的強制執行提異議嗎？
張靜律師解答：如認購書具體了商品房買賣合同應具備的必要條款，則可認定為是商品房買賣合同，在符合執行異議的條件時（查封前簽訂了合同并占有房屋，愿意將余款提存給法院，自身無過錯），就可以提執行異議要求中止執行。如下面這個案件，因開發商欠付工程款，房屋被承包商申請強制執行，買家提執行異議就獲得了法院支持。
判決書節選：
本院認為：首先，張某提交的在購房過程中形成的《認購書》、pos機刷卡存根、《收款收據》、賬戶交易流水以及其在收樓過程中和入住案涉房屋后在日常生活所形成的《收樓確認書》《物業管理服務協議》《委托銀行代收款協議書》、住宅管理費、電費發票、《業主消防安全責任書》、物業費用清單等證據足以證實案涉購房交易的真實性。諾某合伙企業提出的部分證據存在的瑕疵不能否定上述多項證據相互印證所形成的整體證明效力。
其次，《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”本案中，張某雖未與利某公司簽訂正式的商品房買賣合同并辦理網簽、備案等手續，但其在案涉房屋被查封之前與利某公司所簽訂《認購書》對商品房基本情況、商品房價款的確定方式及總價款、分期付款的時間及金額等內容作出了明確約定，且也已依約向利某公司支付了定金及部分房款，利某公司也已向其交付案涉房屋。因此，雙方之間簽訂的認購書應認定為商品房買賣合同。
再次，張某提供了其及其丈夫、兒子、女兒名下不動產登記查詢結果的證明，可證明其家庭成員在本市并無其他房產，由此可以證明其從利某公司處購買案涉房屋目的是為了自身居住和生活需求，屬于《執行異議復議規定》第二十九條規定的“因所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”，其屬于商品房消費者。
復次，《高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”；第二條規定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。上述規定體現了商品房消費者的生存權優先保護的原則。商品房消費者的生存權優先于建設工程價款優先權及抵押權。張某已交付一定比例購房款且從2015年至今已在案涉房屋中居住多年，對案涉房屋享有物權期待權。同時，雖然其支付比例尚未達到《認購書》約定價款的百分之五十，但其已將剩余部分價款交付至一審法院以供執行，可在一定程度上滿足諾某合伙企業的清償要求。從優先保護商品房消費者生存利益和平衡商品房消費者和抵押權人利益考慮，應認定張某對案涉房屋享有的民事權益能夠對抗于諾某合伙企業基于在建工程抵押權而對案涉房屋的強制執行。
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